Begini Bedanya Rumah DP Nol Rupiah, DP Satu Persen, dan Rumah Tanpa Riba

Rumah-KartunBaru-baru ini Presiden Jokowi meresmikan rumah DP 1% di Balikpapan Utara, Kalimantan Timur, yang sebelumnya juga dilakukan di daerah Cikarang dan juga Depok. Rumah ukuran rata-rata 25/60 (luas bangunan 25 m2 dan luas tanah 60 m2) seharga 141 juta hingga 150 juta dengan cicilan ringan, sekitar 800 ribu hingga satu juta rupiah per bulan.

Saya posting di facebook status diatas, dan seperti biasa, komentar dan pertanyaan hingga direct massage masuk ke saya, rata-rata bertanya “Apa bedanya dengan DP nol rupiah program Anies-Sandi, kenapa saya mengkritik Anies-Sandi tapi setuju skema ini?”

Saya jawab “Beda banget, pertama yang ini 1% dan yang itu 0 rupiah, angka satu dengan angka nol itu membedakan adanya bumi dan langit. Kedua, ini yang disasar jelas, yang itu yang disasar tidak jelas”. Cukup? Oke saya jelaskan.

Saya mulai dari pertanyaan: “Apa syarat program rumah murah?” Jawabannya:

  1. Harga dan cicilan terjangkau
  2. Kembali ke point 1

Dua syarat tersebut mutlak harus dipenuhi oleh pengembang perumahan murah, sebelum menentukan berapa uang muka atau DPnya. Ini yang saya kritik dari program Anies-Sandi, berapa rata-rata harga rumah ukuran mini di Jakarta?

Saya sempat keliling Jakarta untuk cari rumah dengan ukuran sekitar 25/60, dan sulit untuk menemukan rumah jadi ukuran segitu dengan harga dibawah 200 juta, rata-rata sudah mencapai 300 juta bahkan lebih.

Coba anda search di internet, niscaya harga segitu akan Anda temukan di Sukabumi, bukan Jakarta.

Saya pernah menulis tentang Subprime Mortgage Crisis di blog ini, dan menjelaskan bagaimana harga properti yang tinggi, ditunjang dengan kemudahan kepemilikan dan skema tanpa DP akan menjadi potensi resiko bagi gagal bayar di kemudian hari, dan akan menghancurkan sistem perbankan seperti runtuhnya Lehmann Brothers.

Ada tiga point di tulisan saya itu yang bisa menjadi kesimpulan:

  1. DP nol rupiah berdampak pada naiknya biaya cicilan per bulan dengan suku bunga yang sama. Jika dengan DP 15% cicilannya 700 ribu, maka tanpa DP cicilan bisa diatas 1 juta.
  2. DP nol rupiah berdampak pada lamanya jangka waktu kredit. Untuk rumah seharga 300 juta plus bunga flat 8.75% untuk menghasilkan cicilan dibawah 1 juta rupiah, maka perlu jangka waktu cicilan selama 30 tahun! Itu bunga flat lho ya, mana ada bunga flat 30 tahun. Lagipula 30 tahun gitu lho..
  3. Skema DP nol rupiah tujuan awalnya membuat masyarakat penghasilan rendah bisa beli rumah, padahal golongan penghasilan rendah adalah golongan rentan risiko, apalagi untuk rumah seharga 300 jutaan, cicilan 3 jutaan selama 15 tahun, yang mana penghasilan harus 7 jutaan keatas. Sedangkan niat awalnya untuk golongan penghasilan 2-3 jutaan per bulan. Sasaran abu-abu.

Kenapa program Jokowi lebih masuk akal? Simple, karena harganya terjangkau. Pemerintah tidak muluk-muluk untuk membuat mimpi.

Rumah seharga 140 jutaan masih mampu dibeli masyarakat penghasilan menengah bawah  (income 2-3 juta perbulan) dengan cicilan 800 ribu hingga sejuta dalam jangka waktu 15 tahun. Sedangkan DP 1% adalah syarat bank untuk menjamin Non Performing Loan alias kredit macet tetap di bawah 5%. Sasarannya jelas.

Nah, sudah jelaskan sedikit review status diatas?  Jadi kalau Anies-Sandi merevisi angka penghasilan penerima DP nol rupiah adalah golongan penghasilan 7 juta keatas, ya wajar, tapi yaitu tadi, sasaran menjadi tidak jelas.

Oke, sekarang kita ke Rumah Tanpa Riba (RTR). Mengapa RTR ini masih lebih jelas dan masuk akal ketimbang rumah DP nol rupiah?

Riba bisa dijelaskan karena adanya ketidakpastian suku bunga bank yang fluktuatif selama masa cicilan, sehingga hasil akhir harga penjualan bisa berbeda dengan akad di awal, dan dalam Islam ini di haramkan.

Intinya, RTR menghilangkan sistem bunga. Gini skemanya, dalam posisi saya sebagai penjual.

  1. Menetapkan harga jual rumah plus keuntungan. Misal harga rumah 300 juta, ditambah keuntungan dan fee marketing menjadi 380 juta.
  2. Angka 380 juta tadi adalah angka yang diajukan ke calon pembeli. Dimana ketika terjadi negosiasi harga, perubahan harga (diskon, promosi dsb) berdasarkan angka 380 juta tadi. Misal setelah negosiasi harga 380 juta menjadi 360 juta, ya 360 juta yang di sepakati antara penjual dan pembeli, tidak ada campur tangan Bank disitu, oke? Nah, selanjutnya negosiasi simulasi cicilan.
  3. Angka DP dan cicilan mengikuti jangka waktu cicilan yang disepakati. Misal 15 tahun, dengan DP disepakati 18 juta, maka angka cicilan perbulan = (360 juta – 18 juta) : (15 tahun x 12) = 1.9 juta per bulan. Angka 1.9 juta itu flat hingga pelunasan. Tidak ada fluktuatif harga seperti perbankan konvensional akibat bunga.
  4. Jika terdapat gagal bayar, maka dicarikan solusi dengan musyawarah, dengan cara dibeli kembali oleh penjual atau di jual kembali dengan harga terkini.
  5. Jika ada biaya-biaya lain harus dijelaskan sebelum kontrak supaya angka pada waktu akad sama dengan angka kumulatif pada saat pelunasan nanti. Simple dan bisa diterapkan.

Nah, sudah agak jelas kan? Itu review singkat atas pertanyaan kawan-kawan di facebook, mana yang “hanya” sebagai pemanis dan mana yang bisa diterapkan.

So, lets be smart.

***

Di posting pertama di headline Kompasiana, klik disini.

Transportasi Online vs Konvensional, Siapa Pecundang?

ojek2bonline

Transportasi online di demo lagi, bentrok lagi, gak terima lagi para pengusaha (saya katakan disini para pengusaha) jasa transportasi konvensional yang ranah rezekinya “di caplok” oleh transportasi online.

Kenapa saya sebut pengusaha? Tentu karena langkah demo dan rusuh ini di inisiasi oleh para pengusahanya, bukan dari supirnya sendiri. Secara ruhiyah para supir konvensional punya perasaan yang dinamakan “sama-sama cari makan”, tidak semudah itu mereka bertindak rusuh ataupun demo tiada henti.

Bagi supir, demo artinya setoran mereka justru berkurang di hari itu, mana mau? Kecuali ada penggantinya, demo gapapa, yang penting setoran ke istri tetap. Itulah kenapa saya menenkankan para pengusaha tadi sebagai poros kerusuhan ini.

Secara revenue tentu jamak jika pendapatan transportasi konvensional menurun bahkan drastis dibanding ketika mereka berkuasa dulu. Sudah jangan beragumen bahwa transport online harus di atur undang-undangnya, masalahnya bukan pada undang-undang, tapi nasib dari pengusaha transportasi konvensional yang diujung tanduk, sekarat.

aksi-mogok-massal-sopir-angkot-dan-ojek-online-bentrok-di-bogor-1kv-thumb

Siapa para pengusaha konvensional tadi? Mereka adalah para pemain lama yang puluhan tahun menikmati hasil dari usaha mereka dibidang angkot, bus, taksi dsb. Mereka adalah generasi X atau Y yang sudah tidak mampu lagi beragumen, berimprovisasi bahkan sekedar mempelajari zaman.

Siapa para pemilik angkot? Mungkin disitu ada Haji X, Engkoh, ada si Abah ini, Abah itu, Babe ini, Babe itu, Engkong, dsb. Ada pensiunan TNI, ada pensiunan Polisi dsb yang notabenenya merintis usaha transportasi itu dengan gigih dalam jangka waktu lama, mengorbankan uang pensiun, uang bonus lima tahunan bahkan uang terima kasih.

Bandingkan dengan Nadiem Makarim yang merintis usaha transportasi online tak lebih dari lima tahun sudah bisa menggoyang para sesepuh diatas. Nadiem gak usah gaya-gayaan lah, siapa loh?

Tentu kita harus memaklumi perasaan para sesepuh itu. Melihat Nadiem dengan kasual tampil di televisi dan ujug-ujug berkata bahwa Gojek bisa meraup dana segar 7,2 Trilyun dari investor. Eh gila lu, Engkong aja puluhan tahun jalanin angkot paling banter ratusan juta, gak pernah nyampe em, apalagi te..itu udah dibelain jual kebon jengkol. Nah, coba kalian diposisi itu, apa gak kesel? Saya sih kesel.

Terus sekarang netizen dengan congkaknya berkata bahwa para pengusaha transportasi itu harus beradaptasi, adaptasi nenek lu!. Umur para sesepuh tadi saja sudah diukur dengan penggaris anak TK, terus kalian bilang mereka harus improvisasi? Memang kalian ini..tak berperikeangkotan!

Jadi, menurut saya mereka akan bertarung hingga titik darah penghabisan, hanya pandangan kita saja berbeda, netizen berharap agar pertarungan itu fair, dengan adu strategi, dengan adu akal dan improvisasi.

Tapi seperti kata diatas, nenek lu! Otak mereka sudah lelah diajak bertarung, masa-masa itu telah lewat, sekarang harapannya ya tinggal duduk manis dan pegang duit pensiun, gitu lho. Terus gimana? Ya cari jalan pintas, peraturan lah yang mereka tuju.

Tak sulit, peraturan dipegang pemerintah yang notabenenya ‘dekat’ dengan mereka sejak puluhan tahun. Sudah bukan rahasia umum di zaman Orba, jika mau sukses ya dekatlah dengan pemerintah, apalagi soal trayek. Apakah itu sudah berubah di zaman ini? Soal kedekatan saya rasa tak banyak berubah, namanya pengusaha, siapapun yang berkuasa mereka pasti mendekat. Itu aturan tak tertulis.

Jadi saya tak heran jika akhirnya tarif online berbasis jaringan (daring) yang disesuaikan mendekati tarif konvensional, bukan sebaliknya. Harapannya, konsumen akan berpikir ulang soal tarif, dan beralih ke armada konvensional. Point kedua ini yang jujur harus saya katakan “mustahil” untuk di capai. Sekali lagi..Mustahil.

Transportasi online sudah berdampak cukup personal dalam hal kepraktisan, kecepatan dan bahkan keamanan. Suatu hal yang sulit didapat ketika zaman konvensional. Solusi terbaik adalah bersinergi, seperti yang pernah saya tulis soal Blue Bird dan Gojek disini.

Ketauhilah para pengusaha, bahwa ketika kalian memulai bisnis angkot, bus atau taksi, berapa ratus pekerja becak dan delman yang tergusur?

Kenapa? Karena kendaraan bermotor menjanjikan hal yang diimpikan ketika itu: Kecepatan dan kepraktisan. Sekarang transport online menjanjikan hal yang sama, pengembangan impian masa awal bisnis Engkong dan Babe dulu. Lebih cepat, lebih praktis, dan lebih aman.

Jadi meskipun tarif secara kalkulasi lebih mahal atau beda tipis, konsumen tidak akan banyak berubah, sistem online akan survive. Konsumen adalah raja, mereka menentukan segalanya, konsumen ialah penentu pasar, siapa pemenang, siapa pecundang.

Sama halnya dengan toko offline yang terganggu oleh menjamurnya toko online, seperti yang diungkap oleh Sekretaris Jenderal Himpunan Penyewa Pusat Belanja Indonesia (Hippindo) Haryanto Pratantara, bahwa konsep toko online awalnya hanya soal kemudahan konsumen dalam belanja, bukan soal harga murah.

Beliau lupa bahwa konsep online mampu memotong segala tetek bengek direct cost, diantaranya transportasi, sewa lapak dan tentunya “bagi hasil” preman setempat. Konsumen pun diuntungkan, harga lebih murah, praktis dan cepat.

Jadi Beh, Ngkong, mending bisnis angkot sama lapak toko mulai diserahin deh tuh langsung ke anak cucu, mereka adalah generasi Z atau milenial, generasi yang otaknya sanggup untuk berpikir rumit, masih anget soal improvisasi dan tentunya mau bergerak dan bekerja. Kita ngerti Engkong dan Babe dah capek ngurus ginian..

Sekedar sharing, kami pun punya toko offline dan kebetulan sering beli barang di sebuah toko di Mangga Dua, si pemilik toko itu ternyata juga membuka lapak online di instagram, demikian juga kami. Bahkan pemilik pijat refleksi di depan perumahan kami pun mengaku kalau sudah bekerja sama dengan Gojek di servis Go-Massage, dengan alasan semata-mata untuk pengembangan bisnis. Jadi apa masalahnya?

Berulang kali saya katakan..This is not about technology, that is about you..

Alasan Bangkitnya Ideologi Konservatif

cropped-cityscapes-indonesia-cities-skyline-jakarta-3100x1300-wallpaper-13.jpg

Tulisan ini sebagai bagian jawaban saya di Selasar.com.

Bangkitnya ideologi konservatif bsia dibagi menjadi dua bagian:

Pertama, ini tak lepas dari sejarah.

Ambil contoh di Inggris, kelas menengah kebawah adalah kelas yang paling banyak ambil bagian pada saat revolusi Industri yang menarik revolusi itu keseluruh dunia, yang mana sebelum itu mereka lah yang paling getol untuk meneriakkan “gold, gospel and glory” sebagai simbol Imperialis Eropa pada abad ke XIX, mereka teramat bangga menjadi The British, sang pionir.

Itupun terjadi pada Erdogan di Turki, dimana Turki yang dulunya sebagai pusat kebudayaan Islam, Turki sebagai simbol kemenangan Islam ketika Sultan Mehmet II, pemuda 21 tahun berhasil memimpin pasukan Turki menguasai Konstantinopel. Yang mana ini sejalan dengan hadist Nabi Muhammad SAW. Hal ini menjadi kebanggaan Turki yang menjadi latar belakang kenapa saat ini menginginkan Islam yang Ahlus Sunnah Wal Jamaah seperti Erdogan, tidak memiliki oposisi.

Para kelas menengah ini sadar, bahwa gerakan progresif dimana Eropa mulai mengendalikan Inggris dan juga Turki dimana negaranya dibagi dua sehingga budaya mereka pun tercampur antara Islam dan Non Islam ternyata tidak membawa perubahan yang signifikan, gerakan demokratis yang dianggap sebagai simbol modernitas ternyata tidak bisa membawa negara mereka kepada kebanggaan dan kejayaan seperti masa lalu.

Di Inggris, ketika Margareth Tatcher berkuasa pernah berkata. “….we believe in a free Europe, not a standardized Europe,” ujarnya. Sudah jelas, Inggris tidak mau diatur.

Selengkapnya https://ryokusumo.com/2016/06/24/dag-dig-dug-brexit-sejarah-dan-efeknya-pada-dunia/

Pun dengan USA, Di sini Trump merupakan hasil didikan konservatif tulen. Dalam sistem konservatif, ayah adalah segalanya, tumbuh dalam kedisplinan. Sisi konservatif mengambil budaya Amerika yang tembak langsung, sama seperti olahraga populernya: American Football ataupun filmnya yang selalu mengandalkan gaya Silvester Stallone. Jika kalah, dipastikan dia tidak akan populer.

Disini Trump didukung kaum konservatif yang merindukan hegemoni kulit putih dan Amerika asli, tanpa campuran. Trumph menginginkan ekonomi eksklusif untuk Amerika, pokoknya Amerika untuk Amerika, Trumph tidak peduli soal imigran, Trumph tidak peduli siapa yang akan mengais sampah kalau sudah tidak ada imigran disana.

Selengkapnya : Donald Trump dan Ahok, Dua “Kegilaan” yang Fenomenal

Kedua, ini tidak lepas dari “kebosanan” para kelas menengah yang (menjadi pilar utama negara) terhadap gerakan progresif yang booming pada 20 tahun terakhir ini. Ideologi progresif terbukti tidak membawa kejayaan bagi negara mereka.

Di Inggris, kenapa Inggris tergabung di Euro adalah karena keterpaksaan akibat perang dunia II, Euro dalam banyak hal tidak sejalan dengan kepentingan ekonomi Inggris. Inggris selalu berambisi menjadikan Poundsterling sebagai mata uang terkuat di dunia, terbukti Euro tidak memberikan keuntungan apapun terhadap Inggris.

Di Turki, pecahnya zona Islam dan Non Islam hanya menjadi bom waktu. Kaum menengah sadar bahwa Turki harus kembali ke awal, toh apa yang dilakukan sekarang tidak membuat Turki menjadi negara maju.

Dari sini, kaum konservatif pun bangkit, kaum progresif tidak bisa meyakinkan bahwa demokrasi menjadi jawaban untuk semua. Di USA, demokrasi tentang munculnya kulit berwarna menjadi pemimpin ternyata tidak menggembirakan kaum konservatif. Obama tetap punya musuh,

Di Indonesia sendiri? Era kejatuhan Soeharto, demokrasi begitu menggembirakan, tapi makin kesini, demokrasi yang diharapkan ternyata tidak juga membawa perubahan, justru korupsi semakin tampak ke permukaan, baru pada pemerintahan Joko Widodo ini saja aktifitas fisik infrastruktur menggeliat.

Tapi meskipun begitu, Indonesia tidak bisa dibilang kembali ke masa konservatif, karena saat ini Indonesia baru keluar dari masa konservatif dan baru menikmati alam demokrasi.

Start-up semakin berkembang, munculnya pengusaha semakin banyak, pola hidup life-good semakin digemari dan runtuhnya primordialisme, meskipun seimbang dengan irama konservatif yang mengejar karir dan berpedoman pada agama dan budaya. Indonesia masih bisa dibilang seimbang.

Tapi, gerakan konservatif sudah muncul ketika Pemilu 2014 lalu, dimana Prabowo meneriakkan skema dalam negeri, untuk negeri sendiri, konservatif nasionalis. Sedangkan Joko Widodo lebih realistis dengan menggandeng negara lain untuk berinvestasi di Indonesia, karena Indonesia sudah terlalu banyak hutang masa lalu padahal Infrastruktur harus digenjot. Dua-duanya sama-sama baik, tinggal ideologi mana yang lebih menarik rakyat.

Pertanyaan kemudian, mengapa gerakan konservatif ini muncul bersamaan?

Jawabannya adalah waktu, ideologi progresif pun munculnya nyaris bersamaan, sehingga apa yang dirasakan rakyat negara-negara tersebut pun nyaris bersamaan, apalagi terjadi gejolak politik global (munculnya ISIS, sentimen Korea Utara dan Selatan, gejolak Timur Tengah yang semakin membara, dsb) sehingga menjadi pemicu bangkitnya ideologi konservatif ini.

Ideologi pun seperti penyakit menular.