DP Nol Persen dan Subprime Mortgage Crisis

mortgage-bubble-bursting-by-the-sub-prime-mortgage-meltdown

Debat ketiga kemarin ini menarik, apalagi kalau bukan daya tarik dari sisi investor, menyangkut rencana cagub nomor 3 untuk menyediakan program kredit rumah rakyat tanpa down payment (DP). Dijelaskan pada debat ketiga (final), hari Jumat lalu.

Yang saya tangkap dari pernyataan cagub no 3 itu begini:
Rakyat kecil bisa membeli rumah murah, tanpa dp dengan cicilan hingga 30 tahun. Mekanismenya di atur antara pemda DKI dengan Bank DKI. Semua orang bisa punya rumah, target keadilan tercapai.

Ide yang menarik bagi saya, tapi beresiko. Yang ada dipikiran saya ketika menyimak debat ketiga itu ialah kasus subprime mortagage di AS. Efeknya luar biasa, terjadi bubble properti hingga harga properti anjlok, Lehmann Brothers raksasa perbankan AS sampai bangkrut dan menyeret pihak-pihak terkait di seluruh dunia ikut kena imbas.

Jika anda pernah nonton film The Big Short, nah itulah cerita nyata tentang subprime mortgage.

Apa itu subprime mortagage? Sebelumnya, saya pernah membahas tentang bubble investasi disini, atau disebut juga bust money. Subprime mortagage adalah kasus dimana kaum kelas menengah bawah (berpendapatan rendah atau subprime) di AS mendapat kemudahan dalam hal kepemilikan rumah.

Subprime mortgage sendiri merupakan kredit jangka panjang yang bisa berkisar antara 10-20 tahun, bahkan lebih, sehingga mengakibatkan terjadi mismatch credit. Apalagi latar belakang krisis adalah “bermainnya” bank kredit perumahan (KPR) terbesar di AS, Lehmann Brothers yang menjual kembali KPR-nya ke Bank Investasi.

Dengan asumsi harga properti yang selalu naik, maka Bank Investasi membeli ribuan KPR-KPR dari masyarakat golongan rendah tadi dan menaruhnya di dalam “kotak” yang disebut Collateralized Debt Obligation atau CDOTidak sampai disitu, CDO tadi dijual kembali kepada para investor dengan tiga tingkat resiko: Resiko aman dengan low return, resiko medium dengan mid return dan beresiko tinggi tapi high return.

Apa pengamannya? Mereka menciptakan asuransi murah, yang disebut Credit Default Swap (CDS), atau asuransi atas gagal bayar. CDS hanya berperan sebagai pemanis disini supaya bank bisa mendapat peringkat AAA. Dengan peringkat itu, maka konsumen dan investor menjadi yakin dengan predikatnya, bank lebih mudah menjaring konsumen.

Investor senang, mereka mendapat potensi return yang lebih tinggi dari obligasi pemerintah yang hanya 1%, maka diboronglah KPR-KPR tadi dengan cara meningkatkan penjualan properti. Cara apapun dilakukan makelar/developer, termasuk menghilangkan down payment. Syarat dipermudah, tidak perlu ini itu, tidak perlu izin, bunga flat bla bla. Pokoknya tinggal datang, dan tanda tangan.

Semudah itu? Ya semudah itu. Ini menyebabkan harga terus melonjak naik, demand meningkat dengan bunga cicilan yang membengkak. Karena sejatinya, bunga yang dipatok flat hanya sampai tahun tertentu, setelah itu tetap mengikuti pola pasar, sama seperti di Indonesia.

Investor berpesta, hingga masa pelunasan down payment itu tiba. Lho kok? Ya karena sejatinya down payment tadi adalah tetap berupa down payment, tetapi polanya dirubah menjadi cicilan. Wajar jika bunganya membengkak, karena dp yang dicicil tadi pun berbunga plus bunga cicilan itu sendiri.

Terjadilah gagal bayar, masyarakat subprime (kelas berpenghasilan rendah) tadi tidak mampu melunasi hutangnya. Terjadilah penyitaan aset. Dilain pihak, banyak rumah-rumah mewah yang tidak ada penghuninya alias diborong oleh spekulator untuk menaikkan harga properti. Kenaikan harga yang menipu. Investor berlaku irrational.

Tingkat gagal bayar meluas, bank-bank KPR sudah tidak lagi menerima pendapatan dalam bentuk uang cash, tapi dalam bentuk aset hasil sita yang tidak likuid. Mau dijual kemana, wong seluruh masyarakat AS tidak ada yang tertarik lagi beli properti, selain karena hutang, juga mereka mulai sadar bahwa harga jual properti sangat jauh melampaui nilai wajarnya. Harga jual $300.o00 yang sebetulnya seharga $90.000 saja.

Harga anjlok secara dramatis, bank-bank Investasi mencoba untuk menjual lagi CDO, CDO yang bikin rusak itu sudah tidak ada yang mau beli, bank-bank pun terlilit hutang. Welcome to kredit macet, saham anjlok, Lehman Brothers bangkrut, AIG bangkrut, Citigroup dan Merrill Lynch menderita kerugian 24,1 dan 22,5 milyar dollar AS. Tahun 2008 memasuki masa krisis. Kelam.

So, apakah jika ide cagub no 3 itu diterapkan lantas bisa menjadi demikian heboh? Bisa jadi, tapi menurut teman saya yang di perbankan, para bankir Indonesia pun bukan orang bodoh yang bisa begitu saja setuju skema properti mudah, tanpa dp dan lain-lain, tidak. Saya rasa kasus 2008 di atas menjadi pelajaran berharga bagaimana keuangan di seluruh dunia sudah terintegrasi.

Apalagi di Indonesia sudah ada Peraturan Bank Indonesia Nomor 17/10/PBI/2015 yang diubah terakhir bulan Agustus 2016, BI mengharuskan setiap orang yang ingin mengambil rumah harus membayar uang DP sebesar 15 persen.

Simulasinya begini dengan DP 15% dan cicilan 30 tahun:

Harga jual 300,000,000.00
Bunga 8.75%  Basis rata-rata
DP 15% 45,000,000.00
Lama cicilan 30.00 tahun
Tahun Cicilan biasa Cicilan+bunga Cummulative
1 708,333.33 770,312.50 770,312.50
2 708,333.33 770,312.50 1,540,625.00
3 708,333.33 770,312.50 2,310,937.50

Dari data di atas, minimal pemasukan/gaji pengambil KPR sebesar Rp 770.312 x 3 (sesuai himbauan pakar keuangan) = 2,310 juta. Jika dikurangi cicilan maka biaya hidup sebesar 1,54 juta. Apakah biaya segitu layak?

Oke, sekarang skema tanpa dp, asumsi bunga bank tetap 8,75% flat 30 tahun.

Harga jual    300,000,000.00
Bunga 8.75%
DP 0%                            –
Lama cicilan                       30.00  tahun
   300,000,000.00
Tahun Cicilan biasa Cicilan+bunga Cummulative
1            833,333.33          906,250.00        906,250.00
2            708,333.33          770,312.50    1,676,562.50
3            708,333.33          770,312.50    2,446,875.00

Cicilan minimal menjadi Rp. 906,250, artinya minimal gaji/penghasilan sebesar 2,7 juta. Syarat yang justru jauh lebih berat kan?

Kalo begini, ngapain capek-capek, BTN dari pemerintah sudah menyediakan bunga flat 5% sepanjang masa cicilan, dengan uang muka yang minimal 1%. Bahkan dibatasi maksimal penghasilan sebesar 5 juta, tentu kebijakan ini menyasar kelas menengah. Kenapa harus berpikir yang ribet kalau yang dituju sama?

Yang dituju sebenarnya adalah masyarakat berpenghasilan rendah, sekitar 1-2 juta per bulan, dan kelas ini sebenarnya adalah kelas subprime di Indonesia, memiliki resiko tinggi dan rentan dimainkan oleh pemain besar. So, solusinya? Ya ikut KPR BTN saja, beres.

Lalu bagaimana dengan skema syariah? Sama saja, di dalam syariah yang berbeda adalah akadnya. Ketika di awal, sudah disebutkan harga total rumah ini sekian, dicicil sekian dengan jumlah tetap setiap bulan tanpa embel2 kalimat bunga. Down payment tetap ada.

Nah, jika ada iklan rumah tanpa dp itu, biasanya angka dp di lebur di dalam cicilan. Sehingga angka cicilan anda menjadi lebih besar, itu lagi-lagi strategi marketing. Yang penting tetap dilakukan penyaringan kemampuan finansial pembeli oleh bank penyelenggara KPR. Bukan asal janji manis.

Sumber-sumber:

http://www.federalreservehistory.org/Events/DetailView/55

Board of Governors of the Federal Reserve Board. “Federal Financial Regulatory Agencies Issue Final Statement on Subprime Mortgage Lending.” June 29, 2007

https://id.wikipedia.org/wiki/Kredit_subprima

http://dapur-uang.com/penjelasan-mudah-subprime-mortgage-crisis-penyebab-kehancuran-harga-properti-amerika-dan-perekonomian-dunia-di-tahun-2008/

Advertisements

6 thoughts on “DP Nol Persen dan Subprime Mortgage Crisis

  1. Pingback: Negeri Yang Kaya Data | Ryo Kusumo

  2. Pingback: Begini Bedanya Rumah DP Nol Rupiah, DP Satu Persen, dan Rumah Tanpa Riba | Ryo Kusumo

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s